分析:加拿大人为什么买不起房了?

来源:地球知识局 | 作者:椰格 | 发布日期:2019-06-26 13:33

中国最近的房价开始企稳,即使是在一二线大城市,房价也是稳中有降,再不见过去十年那种一日一价的疯狂景象。中国人对房地产的热情也有尽头,房地产作为一种可以牟取暴利的投资品的历史,可能要暂时告一段落了。

其实中国近十年来房价飞涨,是一个大型经济体高速发展中的必经之路,很多发达经济体都经历过。随着经济发展逐渐稳定,房价也会转入平常状态。

但同样在这十年,大洋彼岸一贯低调的加拿大,房价却也在走高,人们都在抱怨住不起了……

发达国家房价第一虚胖

2018年,经济合作与发展组织OECD对全世界高收入国家的房价收入比作了统计。这个数值的算法是,将当年全国房价和收入各取中位数,然后相除。从这个算法也能看出来,比值越高,说明房价相对收入越高,对工薪阶层来说就越难负担。

不过由于各国情况千差万别,发展中国家和发达国家的情况又有所不同,为了让数据更具有参考意义,OECD把算法做了小幅度调整,方便各成员国自行比较:以2015年各国的房价收入比为基准值100,根据增长比例给出去年的数字。

以2015年为基准的

2018高收入国家房价水平

(图片来自OECD官网)

具体的过程可能把你看乱了,直接看结论。

经过OECD统计学家的一通操作,2018年加拿大的数值是122.9,也就是说2018年加拿大的房价增幅比收入增幅上升了22.9%,工资永远也追不上房价了。这事放中国不新鲜,但考虑到我们是一个发展中大型经济体,而且房产还承载着户口、学籍、医疗、地产传统这些附加值,溢价高并不奇怪。相反在发达经济体中出现如此明显的房地产高于其他收入涨幅,是不太寻常的。

细节部分

(图片来自OECD官网)

在OECD的众多发达国家成员国中,次于加拿大的是葡萄牙,为117.7,然后是斯洛文尼亚,为116.2,都没有超过120。而在欧洲主要经济体中已经被人认为是超级泡沫的英国房市,这一数值也才只有107.8。对于没见过中国大世面的加拿大房客来说,这个涨幅已经非常可怕了。

这样的涨幅也不是一天两天了,去年下半年还算是加拿大房价收入比上升比较慢的一年,2016~2017年才是加拿大房市的奇迹时期,每个季度的房价收入比都要上涨3%~4%,但买房者还是络绎不绝,更加推高了房价。房价涨幅能在2018年有所减缓,还要归功于政府宏观调控,提出了要预付20%定金的政策,并在银行系统推广了客户贷款压力测试(令中国人惊奇的是他们过去竟长期没有首付和偿还能力评估的系统?),这才把交易热度打下去。

05-19年加拿大住房价格

18年后均价涨幅较小

蓝线是以房房价格指数基准

红线为平均水平

(图片来自OECD官网)

而如果把这一轮上涨放在更大的时间尺度上看,这波奇怪的上涨早在2012年开始就已经出现了。从2012年末开始,加拿大的房地产交易量就不断走高,到2016年年中达到了历史顶点,这也正是加拿大房价收入比值暴涨的时间点。

也正是在2016年,加拿大的房地产行业占据了全国一半的经济份额,部分地区的房地产收益率高达30%。随时需要注意的是,这是在发达国家加拿大,城市房地产在经济发展过程中的高盈利能力时代已经过去了,不能用中国过去十年的经验进行对比。也同样因为是发达经济体,加拿大其他行业的增长空间也不大,当年的GDP增长率仅为1.4%,买房一下子成了最好的投资标的。

今年年初报道房价今后或许不会疯长

虽然是利益相关团体,但加拿大房地产协会CREA仍然表示,房地产价格过高可能会吞噬本属于其他经济部门的投资,滋生泡沫,让加拿大经济结构逐渐恶化。

这一切确实让他们看不懂。

危机后的重生

2012年后的加拿大房地产行业的突然兴起倒是不难解释。

自90年代以来,经济增长逐渐乏力的加拿大就一直保持低息状态,希望通过低息放款刺激民众消费、资本投资,持续拉动经济增长。也不光是在加拿大,大多数经济陷入停滞的欧美发达国家都是这么做的。有的国家为了倒逼民众消费,甚至推出了负利率,钱存银行还不如放家里安全。

2000至2018年经合组织国家房价走势

加拿大为红线

2015年到了分水岭

(图片来自OECD官网)

短期的宽松政策的确有利于拉动内需和投资,促进经济健康增长;但长期的宽松政策如果没有足够的经济进步相匹配,民众的消费增长赶不上收入增长,就会空耗民力,导致银行坏账死账变多。利息再低客户也还不上,甚至还要赖本金。

08年次贷危机就是由美国的房地产行业坏账开始,蔓延到整个欧美社会的。所以08到09年,手头拮据,对未来充满悲观的欧美人都不会买房,加拿大人也不例外。

08年金融海啸后美国推出了三轮量化宽松,货币基础大幅增加

(图片来自[email protected]

但和其他欧美国家不同的是,加拿大的人口增长率一直偏高,过去二十年都维持在1.2%以上。相比之下,美国始终在1%以下,英法德等老牌发达国家更是在0.5%以下(其中不少还是难民),日本都有几年是负增长的,连印度的人口增长率这几年都在下滑,去年只有1.1%。

人口数量上升最明显的是加拿大南部美加边境一线的温暖大城市。这主要由几方面的原因造成:

其一,大城市的第三产业工作机会多,在信息化社会这是对人才最具有吸引力的岗位,外地居民都会涌入大城市;

其二,大城市人口基数大,生活安逸,在后农业时代生育意愿其实比北方城镇更高(考虑到加拿大的北方城镇都是苦寒之地)

其三,加拿大从2015年之后放宽了移民法,在2015、2016年分别吸纳了30万人,并计划在2020年之前再吸纳100万人,以弥补战后婴儿潮那一代人留下的岗位空缺。

15年7月-16年7月

加拿大移民人数32万余人

在大城市出生的土著孩子和移民,显然都是不会离开大城市的,大城市人满为患也很自然。比如坐落在安大略湖边的全加第一大城市多伦多,在过去十年每年能吸引75000人迁入。看上去不多,但加拿大总共人口也才3700多万,这相当于每年有0.2%的国民进入,同等事件放在中国,就是每年有283万人涌入上海。(当然人口上了这样的量级,管理难度成几何级上升,本就不现实,这里只是做个比喻)

大量移民和年轻人涌入大城市,战后婴儿潮那一代的老人则已经在气候温润的大城市住惯了,只想安度晚年,不愿意到北方苦寒之地去“戍边”,加拿大大城市的住房供应困难,价格也水涨船高。

欢迎来到多伦多,但你可能买不起

(多伦多中心商务区)

(图片来自[email protected] bica)

这是最直观,也是最表层的因素。

神秘的海外投资客

左翼政府执政的加拿大当然不会坐视城市工薪不管,打出了不少政策组合拳,试图扭转房地产价格畸形上涨的趋势。

2018年,加拿大央行就推出了前文所述的紧缩政策,提高了购房贷款的首付,并缩短了贷款偿还期,希望以此阻止投机买房者的行动。政策当时收效了,2018年第一季度全国房产交易量大幅下滑,至今都没有回到最高位。

2007-2019加拿大房屋

月度销售走势(红线)

2018年陡降

(图片来自OECD官网)

但到了2018年下半年,交易量又上升了,温哥华房价在那段时间还逆势上涨了12%。此后价格也没有停止回升的脚步,温哥华、渥太华、蒙特利尔的房价都在不断上升。其实对于没有存款习惯,家长又不掏钱包的加拿大年轻人来说,提高首付门槛、缩短偿还期,的确会打消他们买房的念头,却全然阻止不了有本金、有耐性的投资客。

年轻人想在大城市混下去,就只能租房住。

为了保护租房客,加拿大一直都有很强势的租房保护法规。最严厉的还要数魁北克省,如果房东在续约时要求比上一年更高的房价,房客就可以要求房租谈判。而一旦合约签订,除非房客不交租金或者在房子里从事违法行为,房东是不能主动赶走房客的。但这个违法行为的定义非常狭窄,甚至连转租当二房东都不算。房东在租房交易中几乎没有主动权。

乍一看这保障了房客的利益,但长期来看这样的政策并不会让租金自然下降。当房东们意识到自己在租房中不能收获想要的利益,有钱的人就不会主动购买房屋以供出租,市面上流通的房屋变少,长期价格只会更高。

在现在的多伦多,一个职员能拿到4000加元的月薪已经很不错了,但住房的租金已经涨到了至少2000加元(合10000多人民币),占去了月收入的一半。再加上昂贵的电信、食品、车辆保养、水电费,一个月下来也是月光的居多。

网友吐槽多伦多租金高

想买房就更不可能了,根据加拿大最大的房屋信息网站Better Dwelling分析师计算,在房价不动,收入维持增长的情况下,多伦多人也还需要40年时间才能让收入赶上房价。

所以如果你有在多伦多打拼的朋友,请多多关心TA一下,因为他们现在已经过得比北漂还惨了。

只有在温哥华的人可能还笑得出来。由于2018年温哥华对海外买家购房加征20%的印花税,并要求登记买主的个人信息,温哥华房价从去年开始就狂泻不止,已经被国家统计局从高房价地区里除名了。有不少当地华人喜忧参半,没房的想抄底却又怕继续跌,早几年咬牙买房的已经高位站岗欲哭无泪了。

到现在还在狂跌

政府是主因

不过话又说回来,温哥华的地方政策不过是对海外买家加税和登记信息,竟能硬生生将房价从全国性的泡沫中打下来,说明海外资本是推动这一轮上涨的重要因素。的确,此前加拿大买房并不困难,外国人买房也只需要支付很少的附加税,还能通过财务操作再降一些,外国人入加炒房的确能有收益。

那么,又是什么人,能聚集如此巨大的资本量和购买量,又在千万种当地产业中慧眼独具地盯上了房地产这个特别的产业呢?

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